Lo sfratto per morosità


Lo sfratto per morosità rientra nel sistema delle locazioni immobiliari e riguarda il caso di un inquilino che non paga il canone di affitto. Il titolare dell’appartamento deve mobilitarsi subito per poter riallocare l’immobile e risparmiare sulle tasse che altresì dovrebbe versare allo Stato senza ricevere un canone.

Per procedere all’effettivo sfratto per morosità occorre che vi siano due presupposti fondamentali:

  • La presenza di un regolare contratto, scritto, di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale;
  • Il mancato pagamento del canone di locazione stabilito come mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento.

Per prima cosa bisogna sollecitare con lettera di diffida inviata tramite raccomandata a/r il locatore, la morosità scatta in genere dopo 20 giorni, trascorsa la mensilità sarebbe opportuno rivolgersi ad uno studio commercialista o legale per compilare la documentazione necessaria per procedere con lo sfratto.

Secondo L’ art. 657 la convalida di sfratto si configura come un procedimento abbreviato rispetto il rito ordinario delle locazioni col quale ottenere con tempi ridotti il rilascio dell’immobile in favore del proprietario. Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce tramite azione legale con un primo “atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida” attraverso un’udienza di convalida fissata per rispondere al mancato pagamento del canone affittuario nonché un’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Dopo un ciclo di udienze viene convalidato il provvedimento di sfratto, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione, avviando di fatto l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile, anche coercitivo se necessario.

Se il locatario continua a non rilasciare spontaneamente l’immobile, il legale predispone l’atto di “significazione di preavviso” con il quale avvia l’esecuzione forzata per “consegna o rilascio”.

Durante l’udienza potrebbero accadere tre possibili situazioni, per esempio:

  1. Nel primo caso il locatario potrebbe presentarsi e far opposizione alla convalida; Per sopperire a tale comportamento il giudice potrà rinviare a giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
  1. Il locatario si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il “termine di grazia”, un periodo entro cui saldare il proprio debito; il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato.
  1. Il conduttore non si presenta o fa opposizione. In questo caso il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.

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